El Gobierno prepara para este martes, 29 de septiembre, un nuevo decreto ley de vivienda con medidas que afectarían directamente a propietarios e inquilinos. El texto, todavía sujeto a negociación, plantea cambios en los alquileres temporales, los desahucios, las viviendas vacías, los pisos turísticos y la fiscalidad.
En Castilla-La Mancha, estas medidas podrían afectar a propietarios e inquilinos de la región, especialmente en cuestiones como la regulación de los contratos de alquiler, las viviendas vacías, los pisos turísticos o las nuevas ventajas fiscales. Algunas de las medidas, como las relacionadas con las zonas tensionadas, dependerán además de las decisiones que adopten las administraciones competentes.
¿Qué cambiaría con los desahucios?
Una de las medidas que más atención está generando es la protección frente a determinados desahucios.
El borrador plantea suspender hasta el 31 de diciembre de 2028 los procesos de desahucio cuando afecten a personas en situación de vulnerabilidad económica y que no tengan una alternativa habitacional.
No se trata, por tanto, de una prohibición general de todos los desahucios. La suspensión estaría vinculada a determinados casos de vulnerabilidad y tendría que revisarse periódicamente.
Además, cuando el propietario afectado sea un pequeño arrendador, la Administración asumiría los gastos de compensación relacionados con el proceso, incluidos determinados impagos, suministros y daños ocasionados.
El alquiler temporal tendría que estar justificado
Otro de los grandes cambios afecta a los alquileres temporales, una modalidad que ha ganado peso en los últimos años.
El borrador establece que el propietario tendría que justificar una causa «real y acreditable» para que un contrato pueda considerarse temporal.
Si no existe una causa que justifique esa temporalidad, el contrato pasaría a considerarse un alquiler de vivienda habitual.
Además, los alquileres temporales tendrían una duración de entre 31 días y un máximo de 12 meses. Si se supera ese periodo sin una justificación válida o se encadenan varios contratos sin acreditar la temporalidad, el contrato podría convertirse en un alquiler de vivienda habitual.
¿Qué diferencia habría con un alquiler turístico?
El texto también diferencia los alquileres temporales de los turísticos.
Consideraría alquiler turístico la cesión de una vivienda amueblada que se promocione a través de canales turísticos y cuya duración no supere los 31 días.
La intención es establecer una mayor diferenciación entre las distintas formas de alquilar una vivienda y evitar que determinados contratos temporales se utilicen para esquivar las normas aplicables al alquiler habitual.
Cambios en los gastos y garantías que puede pedir el propietario
El decreto también plantea cambios que afectarían directamente a los inquilinos.
La actualización de la renta quedaría vinculada al Índice de Referencia para la Actualización Anual de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda.
Además, el borrador establece que determinados gastos no puedan trasladarse al inquilino, entre ellos tributos, gastos de comunidad, gestión inmobiliaria o formalización del contrato.
También se limitarían las garantías adicionales que puede exigir el propietario:
- Hasta dos mensualidades en un alquiler de vivienda habitual.
- Hasta una mensualidad en un alquiler temporal.
Asimismo, se plantea prohibir que el propietario obligue al inquilino a contratar un seguro de impago.
¿Y si la vivienda tiene desperfectos?
El borrador también contempla una medida relacionada con las reparaciones.
Si existen desperfectos que afectan a la habitabilidad de la vivienda y el propietario no responde en el plazo establecido, el inquilino podría ejecutar las obras necesarias y descontar posteriormente de la renta el coste razonable de esas actuaciones.
El plazo sería de 15 días en los alquileres de vivienda habitual y cinco días en los temporales.
Más límites en las zonas tensionadas
En las denominadas zonas tensionadas, el borrador plantea que las rentas de los nuevos contratos no puedan superar el precio del contrato anterior o el límite establecido por el sistema de índices de precios de referencia.
Además, las comunidades autónomas podrían reducir de diez a cinco viviendas el umbral a partir del cual un propietario puede ser considerado gran tenedor en estas zonas.
En Castilla-La Mancha, el impacto de esta medida dependerá de si existen zonas declaradas como mercado residencial tensionado y de las decisiones que adopte la Administración autonómica.
¿Qué ventajas fiscales tendrían los propietarios?
El nuevo decreto también incluye incentivos fiscales para los propietarios que alquilen sus viviendas.
El borrador plantea diferentes reducciones en el IRPF, que podrían alcanzar el 100% en determinados casos.
Las reducciones previstas serían del 100%, 95%, 90%, 85% o 70%, dependiendo de factores como las condiciones del contrato, la ubicación de la vivienda o la situación del inquilino.
También se contempla una reducción del 60% para viviendas rehabilitadas y otras ventajas fiscales vinculadas a determinadas prórrogas de los contratos.
Una deducción del 10% para algunos inquilinos
Los inquilinos también podrían beneficiarse de una nueva medida fiscal.
El borrador plantea una deducción del 10% por el alquiler de la vivienda habitual en zonas tensionadas para determinados contribuyentes.
La medida estaría dirigida a personas con una base imponible inferior a 33.007,20 euros, con un límite máximo de deducción de 11.630 euros y límites progresivos para determinadas rentas.
Por tanto, no sería una deducción que pudiera aplicarse automáticamente cualquier persona que pague un alquiler.
Más presión sobre las viviendas vacías
El IBI también aparece en el nuevo paquete de medidas.
El borrador plantea recargos de hasta el 50% en el IBI de viviendas vacías cuando sus titulares tengan cuatro o más inmuebles residenciales.
El recargo podría alcanzar el 100% cuando la vivienda lleve más de tres años vacía.
También se contempla la posibilidad de aplicar recargos a determinadas viviendas turísticas situadas en zonas tensionadas.
Las plataformas de alquiler también estarán bajo control
El decreto plantea además un mayor control sobre los alquileres de corta duración que se anuncian a través de plataformas digitales.
Las plataformas tendrán que cumplir nuevas obligaciones relacionadas con el registro y la información de estos alquileres.
El borrador contempla multas de entre 100.000 euros y un millón de euros para determinados incumplimientos de estas obligaciones.
La medida busca aumentar el control sobre los alquileres de corta duración y facilitar que las administraciones puedan conocer qué viviendas se están ofreciendo y bajo qué modalidad.
Cambios fiscales para algunos pisos turísticos
El texto también plantea modificaciones en el IVA.
A partir del 1 de octubre de 2026, determinados alquileres de viviendas amuebladas dejarían de estar exentos cuando incluyan servicios propios de la actividad hotelera o se alquilen durante periodos de hasta 30 noches en las condiciones previstas.
El decreto también modifica el tratamiento del IVA de determinadas obras de renovación y reparación de viviendas y de algunas viviendas protegidas.
¿Qué es la línea TU CASA?
El paquete de medidas incluye además una nueva línea de financiación denominada TU CASA.
Se trataría de préstamos de hasta 50.000 euros, a tipo de interés cero y sin comisiones, con una duración de hasta diez años.
La línea estaría gestionada por el Instituto de Crédito Oficial (ICO).
El borrador también plantea ampliar hasta 2.000 millones de euros una línea de avales destinada a facilitar la financiación de proyectos que permitan aumentar el parque de vivienda a precio asequible y mejorar las viviendas existentes.
¿Cuándo entrarían en vigor estas medidas?
De momento, hay que esperar. El texto que se está negociando es un borrador, por lo que las medidas pueden cambiar antes de su aprobación definitiva.
El Gobierno prevé llevar el decreto al Consejo de Ministros este martes, 29 de septiembre, mientras continúa buscando apoyos parlamentarios.
Por tanto, aunque el documento permite conocer las medidas que están sobre la mesa, habrá que esperar al texto definitivo para saber exactamente qué cambios entrarán finalmente en vigor y cuándo.
En Castilla-La Mancha, el alcance concreto de estas medidas dependerá del texto definitivo que se apruebe y, en aquellas cuestiones que requieran desarrollo autonómico o local, de las decisiones que adopten las administraciones competentes.
